Der Hamburger Büromarkt befindet sich 2025 in einer Phase tiefgreifender struktureller Veränderungen. Viele Entwicklungen, die die letzten Jahre geprägt haben – insbesondere CSRD, ESG-Standards, neue Klimapolitik sowie steigende regulatorische Anforderungen – sind inzwischen vollständig im Markt angekommen. Während Unternehmen ihre Prozesse und Immobilienstrategien daran angepasst haben, zeigt sich nun ein klarer Trendumschwung: Die Effekte dieser Regularien wirken unmittelbar auf das Suchverhalten von Nutzern und die gesamte Marktdynamik.
Im Ergebnis sehen wir eine Kombination aus steigenden Qualitätsanforderungen, einer Verknappung marktfähiger Büroflächen und einer räumlichen Marktspaltung, die Hamburg in dieser Stärke seit Jahrzehnten nicht erlebt hat.
Im gesamten Hamburger Büromarkt lässt sich eine deutliche Entkopplung von Mietpreisen und Flächenumsatz beobachten. Unternehmen richten ihre Bürostrategien stärker denn je auf hochwertige, nachhaltige und zentral gelegene Büroflächen aus.
Da gleichzeitig die Projektpipeline stockt, entstehen wachsende Angebotsengpässe genau in diesem Segment. Die Folge:
Qualitätsflächen sind rar
Mieter zahlen Höchstpreise, um ESG-konforme Standards zu erfüllen
Durchschnittsmieten steigen deutlich an
Spitzenmieten erreichen ein neues Niveau
Für Premiumflächen werden bereits heute sehr hohe Mietpreise akzeptiert, und Spitzenmieten von rund 50 €/m² (zzgl. USt.) gelten in zentralen A-Lagen als realistische Perspektive. Dies wird durch strenge ESG-Anforderungen, gestiegene Baukosten und regulatorische Unsicherheit zusätzlich befeuert.
Der Neubausektor ist einer der größten Engpassfaktoren am Hamburger Markt. Die Kombination aus ESG-Regularien, Bürokratie, gestiegenen Baukosten und politischen Unsicherheiten (u. a. durch den Hamburger Klimaentscheid) führt dazu, dass Projektentwickler deutlich zurückhaltender agieren.
Ein zentraler Indikator:
Von rund 243.000 m² geplanten Fertigstellungen 2026/2027 sind bereits 68 % vorvermietet.
Das bedeutet, dass nur ca. 77.000 m² spekulativ auf den Markt kommen – ein extrem niedriges Niveau, das den Wettbewerbsdruck um moderne Flächen weiter erhöht.
Der Trend zur Qualitätsfokussierung führt gleichzeitig zu einer klaren Abkopplung peripherer Bürostandorte:
Große Flächenbestände aus den 1970er–1990er Jahren entsprechen häufig nicht den heutigen ESG-Vorgaben.
Der Modernisierungsaufwand ist hoch, die Wirtschaftlichkeit vieler Objekte fraglich.
Mietern fehlen oft die Argumente, warum sie periphere oder ältere Flächen wählen sollten, wenn hochwertige Alternativen verfügbar sind.
Insbesondere Lagen wie City Nord oder Bereiche in der City Süd geraten zunehmend unter Druck. Projekte der Kategorie „Brown-to-Green“ bzw. Revitalisierungen erzielen noch nicht die erhofften Vermietungserfolge, da viele Nutzer lieber direkt in hochwertige Neubauten oder umfassend sanierte Flächen wechseln.
Die logische Konsequenz:
Leerstände in peripheren Lagen steigen strukturell, und es entsteht eine deutliche Marktspaltung zwischen „funktionierenden“ Premiumlagen und abgekoppelten Randbereichen.
Die aktuelle Marktsituation ist geprägt von Unsicherheit:
Projektentwickler stehen vor regulatorischen, wirtschaftlichen und politischen Risiken.
Eigentümer kämpfen mit Wertverlusten nicht zeitgemäßer Bestände.
Mieter reagieren mit selektiver Nachfrage und fokussieren sich auf hochwertige Flächen, statt in sekundären Lagen nachzugeben.
Das Ergebnis ist ein Markt, in dem nur wenige Segmente wirklich attraktiv sind – insbesondere hochwertige, ESG-konforme und hervorragend angebundene Büroimmobilien.
Die bisherigen ESG- und CSRD-Anforderungen sind längst gelebter Standard. Doch die Konsequenzen entfalten erst jetzt ihre volle Wirkung. Der Büromarkt Hamburg steht 2026 vor einer deutlichen Trendwende:
Qualitätsflächen werden knapper und teurer
Durchschnitts- und Spitzenmieten steigen weiter
Neubauvolumen bricht ein
Periphere Lagen verlieren strukturell an Bedeutung
Revitalisierungen werden nur begrenzt angenommen
Unternehmen, Eigentümer und Projektentwickler müssen sich auf einen Markt einstellen, der stärker denn je von ESG-Konformität, Premiumqualität und zentralen Standorten geprägt wird.
Für Nutzer bedeutet das: Wer moderne, hochwertige Flächen sucht, sollte frühzeitig agieren.
Für Eigentümer: Wer nicht investiert, verliert den Anschluss.
Für Projektentwickler: Nur klar positionierte, hochwertige Produkte werden im Markt bestehen.
Quelle: Grossmann & Berger, 2025/Q1–4 Bürovermietung Gewerbe-Marktbericht